元利均等と元金均等、住宅ローンはどちらが得？3,000万円で総返済額を比べてみた

住宅ローンを組むとき、金利タイプと同じくらい大切なのが返済方式です。多くの金融機関では「元利均等返済」と「元金均等返済」のどちらかを選べます。名前は似ていますが、毎月の返済額の動き方と、完済までに払う利息の合計がはっきり違います。

この記事では、借入3,000万円・返済期間35年（420回）・ボーナス払いなしという条件で、2つの方式を実際に計算して比べます。

2つの返済方式のしくみ

元利均等返済は、元金と利息を合わせた毎月の返済額が一定になる方式です。返済初期は返済額の多くが利息に充てられ、元金はゆっくり減っていきます。

元金均等返済は、毎月返す元金の額が一定で、そこに残高に応じた利息が上乗せされる方式です。最初の返済額がいちばん大きく、元金が減るにつれて返済額も少しずつ下がっていきます。

3,000万円・35年で比べると

計算アトリエの住宅ローン計算で求めた結果は次のとおりです（金利は全期間一定と仮定）。

金利1%の場合、利息の合計の差は約30万円、金利2%では約121万円になります。金利が高いほど、元金を早く減らせる元金均等返済の有利さが大きくなることが分かります。

一方で、元金均等返済の初回の返済額は、元利均等返済より金利1%で約1.2万円、2%では約2.2万円高くなります。元金均等返済の返済額が元利均等返済を下回るのは、金利1%なら199回目（約17年目）以降です。

10年後の残高にも差が出る

返済開始から10年後（120回返済後）のローン残高は、金利1%の場合、元利均等返済が約2,247万円、元金均等返済が約2,143万円です。約100万円の差があり、住み替えや繰上げ返済を考えるときにも元金均等返済のほうが身軽です。

どちらを選ぶべき？

• 総返済額を少しでも減らしたい、当面の家計に余裕がある → 元金均等返済
• 毎月の返済額を一定にして家計を管理したい、教育費などがこれから増える → 元利均等返済

元利均等返済を選んでも、余裕ができたときに繰上げ返済（期間短縮型）をすれば利息を減らせます。「最初は元利均等で無理なく返し、ボーナスや貯蓄が増えたら繰上げ返済する」という組み合わせは、多くの人にとって現実的な選択肢です。

注意したいポイント

• 金融機関によっては、元金均等返済を選べない商品や、ネット銀行で対応していない場合があります。
• 審査では初回の返済額が大きい元金均等返済のほうが、返済負担率が高く計算されることがあります。
• 変動金利の場合、金利が上がれば返済額や利息の合計は増えます。いくつかの金利で試算しておきましょう。

返済方式に正解はなく、家計の状況によって最適な答えは変わります。数字を比べて、納得して選ぶことがいちばん大切です。